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新潟市の皆さんこんにちは！

新潟市東区を中心に地元密着、外壁塗装・屋根雨漏り修理を専門にしている塗装業者、
長持ち塗装の新創です！

代表の帆刈です！

アパート経営における外壁塗装は、単なる「修繕」ではありません。入居者が選ぶ理由をつくり、資産価値を守り、長期的な利回りを左右する“経営判断”です。今回のお役立ちコラムでは、新潟県内でアパートを所有するオーナー様へ。外壁塗装の費用相場・塗料別のコスト比較・減価償却の考え方・空室率への寄与をわかりやすくまとめました。

雪国特有の環境下で、どのタイミングでどの塗料を選べば費用対効果が最大化するのか。この記事を読めば、外壁塗装を“支出”から“投資”へと捉え直すための視点が得られるはずです。

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アパート外壁塗装の費用相場と構成要素を理解する

外壁塗装は「見積額の中身」を理解できれば、無駄なコストを省ける工事です。とくに、新潟のように雪・塩害・湿気の影響を受けやすい地域では、費用の根拠を知っておくことが建物寿命を守る第一歩になります。

新潟県内アパートの費用相場

アパートの外壁塗装費用は、延床100〜300㎡で約120〜350万円が一般的な相場です。1㎡あたりでは4,000〜7,000円前後。建物の形状や外壁材、下地の状態によっても大きく変わります。

新潟市・長岡市・上越市などの都市部では足場費がやや高く、郊外では運搬コストが上乗せされる傾向があります。

以下は代表的なアパート規模別の目安です。

建物模型	構造	想定費用（概算）
木造2階建（6〜8戸）	モルタル	約150〜220万円
鉄骨造3階建（10〜12戸）	ALCパネル	約200〜350万円
RC造（15〜20戸）	タイル＋塗装部併用	約300〜450万円

これらはあくまで“外壁メイン”の金額で、付帯部分（軒天・樋・鉄骨階段など）を含めると＋10〜20％程度を見ておくと安心です。

見積金額を左右する4つの主要因

• 足場費用（全体の15〜20％）

高所作業に必須で、ビケ足場なら1㎡あたり1,000円前後。3階建てになると足場費が一気に上がります。

• 下地補修・シーリング（10〜25％）

新潟は寒暖差が大きく、目地の劣化が早い地域。打ち替えが必要になるケースが多く、ここを怠ると塗料が長持ちしません。

• 塗料費（30〜40％）

外壁材との相性と耐用年数を見極めることが重要。安さだけで選ぶと再塗装サイクルが早まり、長期的にはコスト高になります。

• 付帯塗装（10〜15％）

雨樋・軒天・鉄部など。見落としがちな部分ですが、ここが劣化すると外観全体の印象が損なわれます。

塗料グレード別｜コストと耐用年数の早見表

塗料選びは「初期費用」より「維持費」で考えるのが投資の鉄則です。

ここでは、代表的な塗料のグレードを比較します。

塗料種別	㎡単価目安	耐用年数	特徴	向いているケース
アクリル	約1,500円	5〜7年	最も安価。短期修繕向き	築古物件で売却予定あり
ウレタン	約2,000円	8〜10年	柔軟性が高くクラックに強い	木造・モルタル系外壁
シリコン	約2,500円	10〜15年	コスパ良好。主流グレード	多くの賃貸アパートに最適
フッ素	約3,500円	15〜20年	高耐候・光沢維持力◎	長期保有・雪害地域
無機	約4,000円	20〜25年	メンテナンス周期最長	築浅RCや鉄骨造向き

たとえば150㎡のアパートにシリコン塗料を採用した場合、総額は約230〜270万円前後となります。同条件でフッ素塗料なら約320万円、無機塗料なら約370万円前後になります。

一見すると初期費用が高く感じますが、耐用年数で割ると年間あたりのコストはフッ素・無機が最も低いのです。10年単位での投資回収を考えれば、上位グレードが有利です。もちろん、これらの費用は目安でしかありません。

実際には住宅のあらゆる条件によって変動する場合があります。見積もりをとって実際の費用を見てみるのが現実的です。

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新潟特有の気候と外壁塗装の寿命

新潟は他県に比べ、外壁の劣化スピードが速い地域です。理由は「雪・塩害・寒暖差」の三拍子が揃っているからです。塗装の寿命について把握しておくと、先を読みながらメンテナンスができるようになります。

積雪・凍害・塩害という過酷な環境

冬季は1シーズンで50〜100cmの積雪があり、凍結と融解を繰り返すことで塗膜が膨張・収縮を起こしやすいです。さらに沿岸部では海風に含まれる塩分が外壁や鉄部を腐食させ、放置すると鉄骨階段や手すりのサビが進行します。

また、春〜秋にかけては湿度が高く、北面を中心に藻やカビが繁殖します。塗装は美観維持だけでなく、防水・防サビ・防藻という機能面でも大きな意味を持つのです。

適切な塗装サイクル

気候条件を踏まえると、新潟での再塗装周期は以下が目安です。

• アクリル系：5〜6年
• シリコン系：10〜12年
• フッ素・無機系：15〜20年

耐候性を最大化するためには、下塗り材（プライマー）の品質と職人の施工精度も重要です。塗料そのものより「下地づくりの丁寧さ」が寿命を決めるといっても過言ではありません。

減価償却と税務上のメリットを理解する

外壁塗装は単なる支出ではなく、会計上の資産形成にも関わるテーマです。ここでは「修繕費」と「資本的支出」の違い、そして減価償却による節税効果を整理します。

修繕費か資本的支出か

国税庁の定義では以下のように区分されています。

• 修繕費（経費）：原状回復を目的とし、価値を増加させないもの
• 資本的支出（資産）：機能や耐久性を高め、資産価値を上げるもの

たとえば、外壁のヒビやチョーキングを直すだけなら修繕費となります。断熱・防汚機能付きの高耐候塗料へ全面塗り替えをおこなう場合は資本的支出となり、一般的に15年前後で償却されるケースが多い（建物構造により異なる）です。

減価償却は「支出を分割して経費化できる」仕組みです。一括経費計上できない分、長期的に節税効果を得られます。

簡易シミュレーション（定額法）

たとえば、総工費300万円を15年で償却すると以下の通りです。

年	償却費	残存簿価
1年目	20万円	280万円
5年目	100万円	200万円
10年目	200万円	100万円
15年目	300万円	0円

 

法人税率30％とすると、年間6万円の節税効果があります。さらに外観改善で空室率が下がれば、キャッシュフローは一層好転します。

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外壁塗装が利回り・空室率に与える実際の影響

新潟市や長岡市のアパートオーナー様の間では、外壁塗装後に入居率が10〜15％上昇した事例も見られます。見た目の美しさはもちろん、「管理されている安心感」が入居希望者に伝わるためです。

空室率改善のメカニズム

外壁がくすみ、コケやヒビが目立つと、ネット掲載写真の印象が悪化しクリック率が下がります。逆に、外壁が明るく清潔に見えるだけで「同条件で選ばれやすくなる」のです。結果的に、家賃を下げずに入居を決められるケースも増えます。

たとえば、10戸アパートで家賃6万円／戸、入居率85％→95％になれば、年間＋72万円の家賃収入増です。これに減価償却の節税分を加えると、実質ROI（投資回収率）は2〜3年で黒字化します。

投資判断の分岐点｜「修繕」か「再塗装」か

塗装をすべきか、もう少し待つべきか。この判断は、建物の状態と今後の運用計画で変わります。

修繕に留めるべきケース

• 築25年以上で、将来的に建替えを視野に入れている
• 外壁材の劣化が局所的（北面や日陰のみ）
• 数年以内に売却を検討している

→この場合は、アクリルやウレタン塗料で短期修繕が現実的です。見た目を整え、売却価格の維持を優先します。

再塗装で価値を高めるケース

• 築15〜20年の中堅アパート
• 今後10年以上保有予定
• 入居者層の若返りを狙いたい

→フッ素や無機塗料で長寿命化を図ることで、空室率低下＋資産価値上昇＋節税の三拍子を実現できます。

FAQ｜アパート外壁塗装・減価償却についてよくある質問

外壁塗装を検討する際、オーナー様からよく寄せられる質問をまとめました。ここでは税務・施工・管理の3方向から整理しています。

Q1. 外壁塗装の費用は一括で経費計上できますか？

原状回復のみであれば修繕費として一括計上可能です。ただし、断熱・防汚など機能向上を伴うと資本的支出扱いになります。判断が難しい場合は、施工前に税理士と相談をしましょう。

Q2. 外壁塗装の耐用年数はどのように決まりますか？

会計上の耐用年数は塗料ではなく建物区分で決まります。木造・鉄骨造ともに原則15年で償却しますが、建物本体の耐用年数が残っている場合、その残存期間に合わせて償却可能です。

Q3. 冬でも外壁塗装はできますか？

可能ですが注意が必要です。気温5℃以下では塗料が硬化しづらく、仕上がりムラの原因になります。新潟では3〜11月がベストシーズンです。

Q4. 補助金や融資は活用できますか？

条件によっては活用できます。新潟県内では、外壁塗装単独は対象外の場合が多いものの、断熱改修や屋根改修と併用する工事なら補助金が交付される場合もあるのです。また、国の「グリーンリフォームローン」など、省エネ改修を含むリフォームなら低金利融資を利用できることもあります。制度内容は年度ごとに変わるため、着工前に自治体や施工業者へ最新情報を確認しましょう。

Q5. 管理会社に任せず直接依頼しても大丈夫？

問題ありません。管理会社経由だと中間マージンが発生することがあります。信頼できる施工会社に直接見積依頼をすれば、20〜30万円のコストダウンが期待できます。

外壁塗装は“支出”ではなく“利回り改善の投資”

外壁塗装は、単に古くなった建物を直す作業ではありません。入居率を上げ、維持費を抑え、資産価値を守るための“戦略的な投資”です。とくに新潟のように気候が厳しい地域では、正しい時期・正しい塗料・正しい業者を選ぶことが成功のカギです。

これらを押さえれば、塗装費用は2〜3年で回収でき、以降はすべて利益となります。外壁は“物件の顔”！そして、経営の未来を映す鏡でもあります。長期的な資産運用の視点で、今こそ一度外壁の状態を点検してみてください。

長持ち塗装の新創では、アパートの塗装実績も豊富です。無料診断もおこなっています。まずは現状を把握することから始めてみてください。