アパートの屋根の耐用年数は？葺き替え・修繕で減価償却できる？
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アパートを所有するオーナーの皆様にとって、屋根の修繕や葺き替えは定期的に行わなければならない重要なメンテナンスの一つです。
しかし、その費用をどのように会計処理すべきか、またどのように減価償却を行うべきかで悩む方も多いのではないでしょうか？適切な会計処理を行うことで、節税効果を最大限に活かすことができるため、この知識は欠かせません。
今回のお役立ちコラムでは、アパート屋根の修繕や葺き替えが減価償却の対象となる場合と、修繕費として一括計上できる場合の違いを解説します。
また、耐用年数の把握や修繕費・資本的支出の違いについても詳しく紹介します。正しい知識を持つことで、賢く節税しながらアパートの資産価値を維持できる方法を見つけることができます。ぜひ、最後までお読みいただき、今後の屋根修繕や減価償却の参考にしてください！
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アパート屋根の修繕内容によって会計処理や減価償却率は違う
アパートから得られる収入にかかる不動産所得税は、収入から必要経費を引いた額に対して課税されます。そのため計画的にアパートの修繕や葺き替えをおこなって、修繕費を計上すれば税金対策になるでしょう。
極端な話、大規模な屋根の修繕工事をおこなって必要経費が家賃収入を上回るなら、所得がマイナスになるため、税金はかかりません。
ただし工事の内容が修繕費ではなくアパートの価値があがる行為と判断された場合（資本的資質と見なされる場合）は減価償却となり、修繕費をまとめて計上するのではなく、毎年分割して計上する形になります。分割する割合は耐用年数によって異なるため、耐用年数の把握も必要になるでしょう。
修繕費と資本的支出の違い
修繕費と資本的支出について詳しく説明する前に、双方の違いをわかりやすく説明します。重要なことなので覚えておきましょう。
修繕費とは、簡単に言うとアパートを維持するため、元の状態に戻すための修理に必要な費用をさします。たとえば「アパートの各所がサビてきたからサビを取って塗装する」「屋根材の経年劣化が申告なので葺き替えをおこなって雨漏り対策をする」といった工事は、修繕費として計上できる可能性が高いでしょう。
一方で資本的支出とは、アパートの価値や耐久性を高めるために行った費用が該当します。たとえば、「エントランスをリフォームしてオートロックや大型の宅配ボックスを導入した」「屋根材を今までよりも耐久性が高くサビに強いものに変えた」といった工事は、資本的支出にあたる可能性が高くなります。
なかには判断が難しい工事の内容もあるかと思いますが、その場合は自分で判断するよりも税理士などに相談した方が良いかもしれません。
修繕費と判断される屋根修繕・葺き替えとは
・修繕費にかかった費用が20万円以下だった |
上記の条件のいずれかに当てはまる修繕工事は、修繕費として計上できます。たとえば入居者様が退去して、次の入居者様のために原状回復をおこなう場合は、修繕費として計上できるでしょう。台風や強風、雪や地震の被害にあい、屋根の葺き替えが必要になった場合も修繕費となります。
もっと簡単に言うと「壊れたから修繕が必要になった」「放置すればアパート経営に問題がでてしまう」といったような修繕工事は、基本的には修繕費扱いです。
資本的支出は耐用年数ごとに減価償却
・20万円以上の工事でアパートの「価値」を高める工事である ・20万円以上の工事でアパートの「機能」を高める工事である ・修繕費か資本的支出か判断が難しい場合に、工事費が60万円を超えた。 ・修繕費か資本的支出か判断が難しい場合に、工事費が前期末時点での取得価額の10％を超えた。 |
上記の条件のいずれかに当てはまる修繕工事は資本的支出として判断されます。「20万円を超える」「60万円を超える」「工事費が前期末時点での取得価額の10％を超える」などの金額にかんする条件があるため、20万円以下なら価値を高める工事であっても、修繕費として計上できます。
たとえば共用部分のガラスなどが割れてしまったために、以前よりも分厚く頑丈なガラスに交換したとして、費用が20万円以下なら修繕費の扱いです。
一方で安価なトタン屋根から、耐久性が高くサビにも強いガルバリウム鋼板の屋根に交換して200万円かかった場合、価値・機能を高める修繕工事であり60万円以上でもあるため、資本的支出になります。
資本的支出となった場合、経費として計上できるのは減価償却分であり、減価償却の金額は耐用年数によって異なるため、注意が必要です。
アパート屋根の耐用年数とは
アパートの耐用年数は木造なのか軽量鉄骨なのかなどで、法定耐用年数が定められています。しかし屋根材の場合は厳しく定められていないため、耐用年数をどれくらいとして計算するかはある程度自分で判断する必要があるでしょう。
判断材料として役に立つのは屋根材や屋根塗装に対するメーカーの耐用年数なので、下記を参考にしてみてください。
屋根材の種類 | 耐用年数の目安 |
スレート屋根 | 10年から30年 |
トタン屋根 | 10年から20年 |
アスファルトシングル | 10年から30年 |
ガルバリウム鋼板 | 20年から30年 |
セメント瓦 | 20年から30年 |
和瓦 | 50年 |
上記は耐用年数ですが、耐用年数に達するまでの間にも定期的にメンテナンスが必要になります。メンテナンスは和瓦を除いて大体10年程度の間隔で必要になるでしょう。
続いて屋根塗装の耐用年数の目安は、以下の通りです。
塗料の種類 | 耐用年数の目安 |
アクリル塗料 | 3〜8年 |
ウレタン塗料 | 5〜10年 |
シリコン塗料 | 7〜15年 |
ラジカル塗料 | 8〜16年 |
フッ素塗料 | 12〜20年 |
光触媒塗料 | 10〜20年 |
セラミック塗料 | 10〜25年 |
無機塗料 | 10〜25年 |
アパートで主に使われる屋根塗装用の塗料の種類は、シリコン塗料より上のグレードが一般的となっています。特にフッ素塗料は耐用年数が長い上に防汚性がとても高く、昔から普及しているため人気がある塗料です。
アパート屋根の修繕・葺き替えを減価償却するメリットとデメリット
工事を依頼する前にアパート屋根の修繕・葺き替えを減価償却するメリットとデメリットを覚えておきましょう。
アパート屋根の修繕・葺き替えを減価償却するメリット
アパート屋根の修繕費用を減価償却する最大のメリットは、やはり節税効果です。そのため決算を意識して減価償却をおこなう方も多く、計画的におこなえば節税効果も大きくなります。
アパート屋根の修繕や葺き替えでどんな素材や塗料を選ぶべきかは業者と相談するのが一番ですが、どの程度の費用をかけるか、そもそもどんな修繕をおこなうべきか悩む場合は税理士に相談すべき事柄でしょう。
アパート屋根の修繕・葺き替えを減価償却するデメリット
結論から言うと、修繕・葺き替えの費用を減価償却するデメリットは特にありません。ただし修繕費として計上する場合と比べて計算方式が複雑でわかりにくいため、手間がかかります。
減価償却の計算を間違えて申告した場合、内容によっては追徴課税を受けるため注意しましょう。自分でおこなうのが難しいと感じる場合、自己判断ではなく、税理士に相談した方が安心です。
アパート屋根の修繕・葺き替えを減価償却する前に知っておきたい！注意点とは？
アパート屋根の修繕・葺き替えを減価償却する前に知っておきたい注意点を、2つ紹介しますのでこちらも覚えておきましょう。
年度中の減価償却は月割
年度中にアパート屋根の修繕や葺き替えをおこなって、資本的支出として計上する場合、減価償却は、年度中の減価償却費分として月割で計算します。また初年度の申告が月割なら、最終年度も月割となるため、忘れないように注意しましょう。月割を間違えて申告すると過少申告扱いとなって、追徴課税を受けてしまいます。
自己判断せず、事前に税理士に相談する
修繕費になるか資本的支出として減価償却を計算すべきか、どのように節税対策をおこなうべきかはとても難しい問題で、場合によっては長い間頭を悩ませるでしょう。こうした知識を蓄えるには、税理士などの専門家に相談しながら決めるのが、もっとも効率が良く安心かつ間違いがありません。
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長持ち塗装の新創で屋根修繕を賢く進めましょう！
アパートの屋根修繕や葺き替えは、オーナー様にとって重要なメンテナンスであり、適切な会計処理を行うことで節税効果を得ることが可能です。
しかし、修繕費として一括で計上できる場合と、資本的支出として減価償却が必要な場合の違いを理解することは、簡単ではありません。屋根材の耐用年数や修繕内容を正しく把握し、減価償却のメリットを最大限に活用することが、アパート経営において非常に重要です。
長持ち塗装の新創では、オーナー様のニーズに合わせた最適な修繕計画を提案し、耐久性と美観を兼ね備えた屋根修繕を提供しています。
屋根の修繕や葺き替えに関する疑問や相談は、ぜひ問い合わせフォーム、メール、電話でのご相談、またはショールームへのご来店を通じてお問い合わせください。私たちが全力でサポートいたしますので、安心してお任せください！
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