中古住宅は入居前に外装診断を！見落としがちな劣化サインとは
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2025.12.10 (Wed) 更新
新潟市の皆さんこんにちは！
新潟市東区を中心に地元密着、外壁塗装・屋根雨漏り修理を専門にしている塗装業者、
長持ち塗装の新創です！
代表の帆刈です！
中古住宅を購入される方と現場でお話ししていると、必ずと言っていいほど耳にする言葉があります。「中はきれいだったので安心していました」「リフォーム済みと聞いていたので、外までは気にしていませんでした」。
元大工として数多くの住宅を見てきた私の実感として、ここに中古住宅購入の大きな落とし穴があります。中古住宅のトラブルは、ほとんどが“見えない外装劣化”から始まります。
特に新潟市のように雨や雪、湿気の影響を強く受ける地域では、入居前に外装劣化診断を行うかどうかで、その後10年、20年の住まいの安心感がまったく変わります。中古住宅外装劣化診断は、不安をあおるためのものではなく、後悔しない判断をするための整理作業です。
今回のお役立ちコラムでは、中古住宅の外装診断と見落としがちな劣化サインについてお話していきたいと思います。
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目次
中古住宅で外装劣化診断が重要な理由｜入居後の後悔はなぜ起きるのか
中古住宅の外装劣化診断が重要だと言われる理由は、入居してから劣化に気づくと、選べる対応が一気に減り、結果として費用も気持ちの負担も大きくなってしまうからです。
私が元大工として現場に立ち、今は代表として相談を受ける中で何度も聞いてきたのが「こんなことになるなら、先に知っておきたかった」という言葉でした。
中古住宅は完成品のように見えても、実際には“これまでの時間”を背負った住まいです。その履歴を整理しないまま住み始めてしまうと、入居後に慌てることになりやすい。このズレこそが、後悔の正体だと感じています。
見た目が整っている中古住宅ほど危ない理由
外壁がきれいで「思ったより状態が良さそう」と感じる中古住宅ほど、私は一度立ち止まって考えるようにしています。というのも、売却前に最低限の見栄えを整えるため、表面だけを塗り直しているケースが現場では本当に多いからです。
実際に触ってみると外壁の中が弱っていたり、コーキングを少しめくると中で完全に切れていたりすることがあります。見た目だけでは判断できず、入居して最初の梅雨や冬を越えた頃に、雨漏りやカビとして異変が出る。この流れは、中古住宅でよくある失敗パターンです。
外装劣化診断は「きれいに見えるかどうか」ではなく、「中身が今どんな状態なのか」を整理するためのものだと私は考えています。
私が現場で見てきた「入居後に後悔した」実例
新潟市内で実際にあった相談の中に、今でも忘れられないケースがあります。築20年前後の中古住宅を購入し、入居して半年ほど経った頃、天井にうっすらと輪染みが出始めたというものでした。
調査すると、外壁の細かなクラックとコーキング劣化が重なり、雨水がじわじわ回っていた状態でした。購入時には「特に問題はない」と説明されていたそうです。結果として、部分的な補修では済まず、足場を組んでの外装工事が必要になりました。その際に施主様が口にされたのが「購入前に分かっていれば、判断も交渉も違ったかもしれない」という言葉です。
中古住宅の外装劣化は、気づいた時点ですでに時間が経っていることが多い。だからこそ、入居前に一度きちんと診断しておく意味があるのです。
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外装劣化診断で本当に大切なのは、派手な不具合を探すことではありません。「今の生活では困っていないけれど、このまま進めば確実に問題になる部分」をどう見抜くかです。
私が元大工として現場に立っていた頃から、そして今代表として診断を行う中でも、チェックするポイントはほとんど変わっていません。
理由はシンプルで、住まいのトラブルは“突然起きる”のではなく、“静かに進んでいた結果として表に出る”からです。
外壁とコーキングは「今」より「これから」を見る
細いひび割れや、コーキングの表面が少し硬くなっている状態を見ると、多くの方は「まだ大丈夫ですよね」と言われます。その気持ちはよく分かります。今すぐ雨漏りしているわけでもなく、見た目も大きく崩れていないからです。
ただ、外装の役割は「雨水を完全に止め続けること」にあります。コーキングが硬化し、動きに追従できなくなった時点で、防水性能は確実に落ち始めています。新潟市のように雨量が多く、湿気もこもりやすい地域では、この状態を2〜3年放置しただけで、内部の木部が湿り、気づかないうちに腐食が進んでいることもあります。
私の経験、そして診断手法では、外壁やコーキングは“壊れたら直す場所”ではありません。“壊れる前の兆候で判断する場所”なのです。
屋根・付帯部は「見えないからこそ差が出る」
屋根は日常生活の中でほとんど意識されませんし、地上から見ても状態が分かりにくい部分です。そのため、診断でも後回しにされがちです。
ただ、私がこれまで見てきた現場では「原因は屋根だった」というケースが少なくありません。板金のわずかな浮き、スレートの反り、雪止め金具まわりのサビや隙間。新潟市では積雪の重みや凍結と融解の影響で、こうした部分から劣化が進みやすくなります。また、雨樋の詰まりや軒天の黒ずみも、単なる汚れではなく「外装全体の流れがうまくいっていないサイン」として見ています。
一箇所だけを切り取って判断せず、屋根から外壁、付帯部までのつながりで見ること。それが外装劣化診断の本質です。
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入居前に外装劣化診断を行うベストなタイミング｜判断がラクになる考え方
外装劣化診断は「早ければ早いほど良い」というものではありません。大切なのは、その診断結果を“どう使えるか”です。中古住宅の場合、入居前というタイミングには、他の時期にはない大きなメリットがあります。私はいつも「判断が一番ラクな時期に診断しましょう」とお伝えしています。
購入前診断が「選択肢」を増やす理由
購入前に外装劣化診断を行うと、修繕が必要な箇所と、その緊急度を冷静に整理できます。すぐに手を入れるべき部分、数年後でも問題ない部分を分けて考えられるようになるからです。これは価格交渉の材料になるだけでなく、購入そのものをどう判断するかという視点にもつながります。
元大工として感じるのは、情報が揃っている状態ほど、人は落ち着いて決断できるということです。購入後に「想定外だった」と慌てて工事を決めるほど、後悔が残りやすい。この差は、入居前診断をしたかどうかで生まれます。
入居前診断が結果的にコストを抑える理由
外装工事は、緊急対応になるほど費用がかさみます。雨漏りが起きてからでは、工期も工法も限られ、足場を組まざるを得ないケースがほとんどです。一方、入居前に外装劣化診断を行っていれば、時期を選び、工事内容を整理したうえで計画的に進められます。
結果として、無駄な工事を省き、必要な部分にだけ費用をかけることができます。安いか高いかではなく、いつ・どんな順番で手を入れるかで総額は変えられる。この考え方を知っているかどうかが、中古住宅購入で後悔するかどうかの分かれ道になります。
FAQ｜中古住宅外装劣化診断で購入前によくある質問
中古住宅の外装劣化診断についてご相談を受ける中で、購入検討中の方から特に多い質問をまとめました。判断に迷ったときの参考にしてください。
Q1.中古住宅の外装劣化診断は、必ず入居前にやるべきですか？
必須ではありませんが、後悔を減らすという意味では入居前が最もおすすめです。入居後に劣化が見つかると「今すぐ直すしかない」という状況になりがちですが、購入前であれば修繕計画や条件交渉など、選択肢を持った判断ができます。落ち着いて考えられる時期に診断することが大切です。
Q2.見た目がきれいでも外装劣化診断は必要ですか？
はい、必要です。見た目のきれいさと外装の内部状態は一致しないことが多く、表面だけ整えられているケースも珍しくありません。特に中古住宅では、コーキングや下地の劣化が進んでいても外から分からないことがあります。だからこそ診断で中身を整理します。
Q3.外装劣化診断では、どこまで分かるものですか？
診断では、外壁・コーキング・屋根・付帯部を中心に、現時点の劣化状況と今後想定されるリスクを整理します。「今すぐ工事が必要か」「数年様子を見られるか」といった判断軸を持てるようになるのが大きなポイントです。
Q4.診断をしたら、必ず工事を勧められますか？
いいえ、診断＝即工事ではありません。新創では、必要な部分と急がなくて良い部分を分けてお伝えしています。結果を見たうえで、今後どうするかを一緒に考えるための材料として診断を行っています。
Q5.新潟市の中古住宅で特に注意すべき外装ポイントは何ですか？
新潟市は雨や雪、湿気の影響を受けやすいため、コーキング劣化、屋根まわり、雪止め金具周辺、雨樋の状態は特に重要です。これらは小さな不具合でも放置すると被害が広がりやすいため、重点的に確認します。
中古住宅の不安は「入居前の外装診断」で整理できる｜長持ち塗装の新創にご相談ください
中古住宅の購入は、大きな決断です。「この家で本当に大丈夫だろうか」「あとから想定外の修繕が出てこないか」と不安になるのは当然だと思います。外装劣化診断は、その不安をあおるためのものではなく、今の状態を整理し、納得した判断をするための手段です。私自身、元大工として数多くの住宅を見てきましたが、後悔が少ない方ほど、入居前に一度立ち止まり、外まわりを確認しています。
長持ち塗装の新創では、新潟市の気候や住宅事情を踏まえた外装劣化診断を行い、必要なことだけを分かりやすくお伝えしています。直接話を聞きたい方には、イオン新潟東店3階にあるショールームでのご相談がおすすめです。
買い物のついでに立ち寄れる場所なので「まだ迷っている段階」「具体的に決めていない」という方でも気軽にご相談いただけます。お問い合わせは、問い合わせフォーム・メール・お電話のほか、ショールームでの対面相談も可能です。中古住宅の購入で後悔しないために、入居前の一歩として外装診断を活用してみてください。
