外壁塗装で住宅価値向上！アパート・マンションの収益性を高める戦略的塗装工事とは？
新潟市の皆さんこんにちは！
新潟市東区を中心に地元密着、外壁塗装・屋根雨漏り修理を専門にしている塗装業者、
長持ち塗装の新創です！
ブログ担当のコバヤシです！
アパートやマンションのオーナーにとって、建物の維持管理は経営の根幹ともいえる重要な業務です。中でも外壁塗装は、建物の見た目や機能性に直結するだけでなく、空室リスクや家賃水準、将来的な売却価格にまで影響を与える要素です。
単なる修繕費用として見るのではなく、「資産価値を高めるための投資」として捉えることで、賃貸経営の戦略が変わってきます。
とくに築10年以上が経過しているアパート・マンションは、外壁の劣化が進行している場合も多く、見た目の印象だけで入居者が離れてしまう可能性もあります。そうした中、外壁塗装はどのような役割を果たすのか、そして住宅価値向上にどうつながるのか、投資対効果の観点からも解説していきます。
今回のお役立ちコラムでは「外壁塗装による住宅価値向上とアパート・マンション経営への具体的なメリット」について詳しくご紹介します。
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目次
外壁塗装がもたらす住宅価値向上の基本的な考え方
まず前提として理解しておきたいのが、住宅価値向上とは「物件が持つ市場価値が上がること」、すなわち「貸しやすくなり」「高く売れ」「修繕費が抑えられる」状態を指します。外壁塗装は、そのすべてに関わってきます。
・第一印象が改善し、入居希望者の数が増える
・見た目に対する安心感があり、空室期間が短縮される
・定期的な塗装によって構造材の劣化が防げる
・建物の管理状況が良好と評価され、査定額が高くなる
特に近年では、入居希望者が物件探しの際に「外観の印象」を重視する傾向が強くなっており、古く見える建物は避けられやすいというデータもあります。そのため、築年数にかかわらず、美観が保たれている物件は入居者からの評価が高く、家賃を下げる必要もなくなります。
また、建物の外観が美しく整っていれば、入居希望者だけでなく既存入居者の満足度にも良い影響を与えます。「この物件に住み続けたい」「友人を招きたくなる」といった感情が生まれやすくなるため、長期入居にもつながります。
結果として、原状回復工事や新規募集の広告費などのコストを削減でき、オーナーの経営効率も高まります。
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アパート・マンションにおける塗装工事のタイミングと効果
外壁塗装の適切なタイミングは、おおむね10年〜15年が目安とされています。外壁がチョーキング現象（触ると白い粉がつく状態）を起こしている場合や、クラック（ひび割れ）が目立つ場合は、明らかな塗装のサインといえます。
・美観の維持と改善による物件価値アップ
・建物の防水性と耐候性の向上
・構造躯体の保護による修繕コストの削減
・近隣物件との差別化による競争力強化
特に都市部では築年数の古い物件が多く、差別化を図るための方法として「外壁デザインの刷新」も効果的です。例えば、全体を明るい色に変更するだけでも、物件の印象が大きく変わります。これにより、入居者ターゲットを変えることも可能です。
さらに、遮熱塗料やセルフクリーニング機能付きの高性能塗料を導入すれば、建物の快適性やメンテナンス性も向上します。これにより光熱費の削減や清掃頻度の低下といった副次的効果も得られ、入居者にもオーナーにも嬉しい結果が期待できます。
塗装工事は「支出」ではなく「投資」である理由
外壁塗装を行う際、まず頭に浮かぶのがその費用でしょう。たとえば、30世帯規模の3階建てマンションで外壁・屋根を含めて塗装する場合、300万円〜600万円ほどの費用がかかることもあります。
しかし、これを「支出」と捉えるのではなく、「投資」として見ることが、資産形成における重要な考え方です。
・塗装前：家賃5万円／空室率20％
・塗装後：家賃据え置き／空室率5％まで改善
このような事例では、空室リスクの減少により年間数十万円以上の家賃収入が回復し、数年で塗装費用を回収することも可能です。加えて、外壁が美しくなることで入居者の満足度も向上し、長期入居率の向上＝原状回復費用の削減にもつながります。
また、税務面でも外壁塗装は経費計上できるため、適切なタイミングで実施すれば節税効果も期待できます。法人所有の賃貸物件であれば、全額を修繕費として計上するか、資本的支出として償却するかの判断を税理士と相談しながら進めるとよいでしょう。
売却を見据えた戦略としての外壁塗装
将来的に物件の売却を検討しているオーナーにとっても、外壁塗装は非常に重要な施策となります。なぜなら、中古物件の査定では、見た目やメンテナンス履歴が大きく影響するからです。
・外壁や共用部の状態が良好であるか
・長期修繕計画が立てられているか
・最近のメンテナンス履歴（塗装含む）があるか
外壁塗装が定期的に行われている物件は、資産として安定していると判断され、購入希望者の不安材料が減るため、交渉がスムーズに進みやすくなります。さらに、リフォームや大規模修繕の必要がないことをアピールできれば、相場よりも高値で売却できる可能性も出てきます。
また、外観が新しい印象を持つことで「築浅物件」と誤認されることもあり、同じ築年数の競合物件よりも先に売却できるケースもあります。これも住宅価値向上の一環としての外壁塗装の強みです。
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成功事例に学ぶ：外壁塗装で住宅価値を大きく改善したケース
ここでは、実際に外壁塗装によって住宅価値向上を実現したアパートオーナーの事例をご紹介します。
【事例1】築20年アパート、入居率50％→95％
地方都市にある築20年の木造アパート。外壁は退色し、一部にはヒビも見られる状態で、内装をいくらリフォームしてもなかなか入居が決まらず、家賃を下げても空室が埋まらないという状況でした。
思い切って約250万円をかけて外壁と屋根を一新し、明るいトーンにカラー変更。完成後3か月で空室がすべて埋まり、さらに入居者からの紹介による入居希望者も増加しました。
「建物が新築みたいに見える」「安心して住めそう」といった声が多く寄せられたとのこと。これにより、オーナーは賃料の引き下げをせずに空室対策に成功しました。
【事例2】ファミリー向けマンションで賃料1割アップ
都市部にあるファミリー向けRCマンション。築25年で外壁に目立つ劣化があり、周辺の新築マンションとの競争が激しくなっていました。
カラーリングと共に共用部分の外壁も塗装し、エントランスにアクセントカラーを導入。これにより高級感を演出でき、ターゲット層にアピール成功。結果として、1割の賃料アップに成功し、物件のブランドイメージも向上しました。
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色選びとデザインも「住宅価値向上」に直結する要素
外壁塗装で見逃されがちなのが、「色とデザイン」の力です。単に現状と同じ色に塗り替えるだけでなく、意図的にターゲット層を意識したカラーリングにすることで、物件の魅力をさらに引き出すことが可能です。
例えば、若年層向けのワンルームマンションなら、モノトーンやアクセントカラーを使ってモダンな雰囲気に。ファミリー層が中心の物件であれば、ベージュやブラウンなど落ち着いた色合いが好まれる傾向があります。
色彩心理学の観点からも、外壁の色が与える印象は大きく、地域の景観や周辺環境との調和も重要です。プロのカラーコーディネーターと連携することで、より洗練された仕上がりを実現できます。
外壁塗装の失敗を防ぐための注意点と選び方
最後に、塗装工事を成功させるために押さえておくべきポイントを紹介します。
・相見積もりを取り、内容と価格を比較する
・施工実績が豊富な業者を選ぶ
・保証期間やアフターフォローの有無を確認する
外壁塗装は、数十万円から数百万円の費用が発生する大きな工事です。安さだけで選んでしまうと、塗料の質や施工の手抜きが発生するリスクも。特にアパート・マンションでは足場代が高くなるため、「長持ちする工事」を選ぶことが重要です。
見積書に記載された項目（足場代、塗料の種類、下地処理の内容など）を詳細に確認し、質問に明確に答えてくれる業者であれば信頼度も高いといえます。また、過去の施工実績や施工後のアフターフォローについてもしっかり確認しましょう。
塗装工事で資産価値を守り高める経営へ|長持ち塗装の新創にご相談ください！
外壁塗装は、単なるメンテナンス工事ではありません。建物の住宅価値向上につながり、入居率の改善、家賃の維持、空室リスクの低減、さらには売却時の査定額アップにも直結する、非常に重要な戦略的施策です。
特にアパート・マンションのオーナーにとっては、「収益性の最大化」と「資産の安定化」という両面に貢献する有効な投資といえます。
塗装工事を計画的に行い、物件の魅力を維持・向上させていくことこそが、賃貸経営の安定と未来の資産価値を守る鍵です。建物の老朽化が気になり始めた今こそ、塗装工事による価値向上を真剣に検討してみましょう。
新潟市でアパート・マンションのメンテナンス業者をお探しという場合には、一度長持ち塗装の新創にご相談ください。いつでも最適なプランをご提示させていただきます。
